非本村村民购买房屋的合同被确认无效，其签订的补偿协议有效吗？

　　沈玉潮律师

　　对于农村的宅基地来说，所有权是属于本村村集体的。村民只享有宅基地的使用权，但是不享有所有权。宅基地是可以依法转让的，但是不是可以转让给任何人，转让方和受让方必须是本集体经济组织的成员才行。对于在宅基地上盖的房子也是如此，如果将房子卖给了非本村村民，那么因为受让方不具有本村集体经济组织成员的身份，那么双方签订的买卖合同会因为违法法律的效力性强制性规定，而会被认定为无效。那么，问题来了，当房屋买卖合同被确认为无效，而该房屋又被征收，受让方作为非本集体经济组织成员，那么其签订的买卖合同是否有效呢？下面，我们就来看一下最高院的相关案例。

　　2001年，李某购买了郑州市柿园新区的宅基地并且建设了房屋，办理了集体土地使用证。2009年，李某与张某签订了转让协议，将宅基地及房屋转让给张某，总价共53万元。张某支付了50万元之后，李某将集体土地使用证交付，剩余的3万元，因为李某未按约完成过户，张某未支付。此后，张某长期居住在此，并将房屋进行了改建。2013年，房屋被征收，张某与征收部门签订了补偿协议。因为，张某不是柿园村村民，2014年李某向法院起诉请求确认转让协议无效，被法院支持。

　　李某又起诉区政府和张某，请求确认拆迁补偿协议无效。本案一审、二审都驳回了李某的诉请，李某于是向最高院申请再审，被驳回。最高院认为：张某在房屋上长期居住并且进行了改建，征收部门与房屋实际使用人张某签订拆迁补偿协议并无不当。而且双方在协议中约定了如果遇到征收，那么出让方必须无条件协助受让方领取补偿款，虽然协议已经被确认为无效，但是李某在已经将房屋及宅基地转让交付多年并且已经取得对价的情况下，再来要求确认房屋补偿协议无效，有违诚信和合理原则，驳回了李某的再审申请。

　　所以说，虽然房屋及宅基地转让协议，因为买房不具有本集体经济组织成员资格而被确认无效，但是并不直接导致受让方与征收部门签订的补偿协议也无效。在房子卖出多年后，遇到征收了，这个时候买房又想起来主张房屋买卖协议无效，很显然是想获得征收补偿款这块诱人的蛋糕，想要分这块大蛋糕。但是，在确定征收补偿款的归属时，我们除了要考虑法律规定之外，还要坚持诚实信用的原则，不能便宜都让卖方占了。否则，诚信何在，原则何在？

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作者：admin

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